Quelle: Amtsgericht Hamburg
Grundbuch
Die für Grundbuchangelegenheiten zuständigen Abteilungen eines Gerichts werden als Grundbuchamt bezeichnet und sind sachlich unter anderem zuständig für:
- das Führen der Grundakten und Grundbücher, die zu jedem Grundstück und zu jeder Eigentumswohnung im Gerichtsbezirk existieren
- die Vornahme von Eintragungen im Grundbuch
- Gewährung von Einsichtsnahmen in das Grundbuch bei Geltendmachung eines berechtigten Interesses
- Erteilung von einfachen oder beglaubigten Grundbuchauszügen (gegen Gebühr).
Aufgaben des Grundbuchamtes
Die Verfahrensgeschäftsstellen von Grundbuchämtern führen die Grundakten, die zu jedem Grundstück und zu jeder Eigentumswohnung im Gerichtsbezirk existieren. In den Grundakten werden alle zu dem Grundstück und zu jeder Eigentumswohnung eingehenden Schriftstücke und Urkunden verwahrt.
Das Grundbuch soll erkennbar machen, wer Eigentümer:in eines Grundstücks oder Wohnungseigentums ist und welche (eintragungspflichtigen) Lasten und Beschränkungen auf den Immobilien ruhen. Weiterhin werden gegebenenfalls die Rechte Dritter an einem Grundstück oder Wohnungseigentum aufgeführt sowie die Rechte der jeweiligen Eigentümer:in an einem anderen Grundstück oder Wohnungseigentum.
Das Grundbuchblatt
Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen (I, II und III):
- Das Bestandsverzeichnis gibt einen Überblick über den tatsächlichen Grundstücksbestand und seine Veränderungen.
- In Abteilung I findet man den jeweiligen Eigentümer oder Miteigentümer (z. B. bei einer Erbengemeinschaft).
- In Abteilung II stehen die Belastungen des Grundstücks (mit Ausnahme der in Abteilung III aufgeführten Grundpfandrechte). Hier können insbesondere Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten, Erbbaurechte, Dauerwohnrechte und Dauernutzungsrechte, Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, Vormerkungen und Widersprüche, die das Eigentum betreffen, verzeichnet sein.
- In Abteilung III schließlich finden sich Hypotheken, Grund- und Rentenschulden und die sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche, Veränderungen und Löschungen sowie Vermerke über die Pfändung oder Verpfändung von Grundpfandrechten.
Einträge im Grundbuch
Das Grundbuchamt nimmt aufgrund von Anträgen Eintragungen im Grundbuch vor. Nur in Ausnahmefällen (zum Beispiel Änderung der Bestandsangaben, Löschung gegenstandsloser Rechte) wird es von Amts wegen tätig. Es werden alle Rechte an einem Grundstück eingetragen: Eigentumswechsel, Lasten und Beschränkungen (zum Beispiel Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Verfügungsbeschränkungen wie Nacherben- oder Insolvenzvermerke) sowie Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden).
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Voraussetzung für eine Eintragung ist neben dem Antrag entweder ein Unrichtigkeitsnachweis (zum Beispiel ein Erbschein), ein vollstreckbarer Titel oder die Bewilligung desjenigen, der über das entsprechende Recht verfügt. Die Eintragungen ins Grundbuch werden von den Rechtspfleger:innen am PC vorgenommen, lediglich zur Benachrichtigung der Beteiligten über die erfolgte Eintragung wird ein Ausdruck erstellt und übersandt.
Notwendige Unterlagen
Der häufigste Grund für einen Eigentumserwerb ist ein Kaufvertrag, der von einem Notariat beurkundet werden muss. Notar:innen helfen bei allen in diesem Zusammenhang entstehenden Fragen gern weiter. Sie klären auch über gegebenenfalls noch notwendige behördliche Genehmigungen auf. Liegen alle vertraglichen Voraussetzungen und notwendigen Unterlagen vor, reicht das Notariat die Unterlagen mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein. Zur Eintragung eines Rechts am Grundstück ist neben dem Antrag eine notariell beurkundete oder beglaubigte Bewilligung erforderlich.
Ohne Mitwirkung von Notar:innen kann die Berichtigung des Grundbuchs im Erbfall erfolgen. Hierzu ist der Erbnachweis (Erbschein in Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll) einzureichen. Bei mehreren Erb:innen genügt der Antrag eines Erbenden. es sind jedoch alle Erb:innen mit vollem Namen und Geburtsdatum aufzuführen. Ist das Amtsgericht Hamburg-Mitte auch Nachlassgericht, empfiehlt sich die Bezugnahme auf die Nachlassakten, die dann beigezogen werden. Gut zu wissen: Die Grundbuchberichtigung erfolgt kostenfrei, wenn der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall gestellt wird.
Einsichtnahme
Das Grundbuch ist – anders als beispielsweise das Handelsregister – kein öffentliches Register, in das unbeschränkt Einsicht genommen werden kann. Einen Grundbuchauszug beziehungsweise Einsicht in das Grundbuch oder die Grundakten, wer ein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegt (§ 12 Grundbuchordnung).
Ein berechtigtes Interesse haben:
- Eigentümer:innen
- alle, denen ein Recht am Grundstück oder an einem Grundstücksrecht zusteht
Daneben kann aber ein tatsächliches, rechtliches oder wirtschaftliches Interesse für ein Einsichtsrecht genügen. Kein rechtliches Interesse haben nach der Rechtsprechung zum Beispiel Kauf- oder Mietinteressenten, die durch die Einsicht erst den Namen des Eigentümers erfahren wollen.
Die Einsicht in das Grundbuch kann persönlich (Personalausweis mitbringen) am PC im Einsichtsraum genommen werden. Sie ist gebührenfrei. Wer als Berechtigte:r Grundbuchauszüge verlangt (persönlich, schriftlich oder per Fax), erhält diese gegen Zahlung einer Gebühr. Diese beträgt derzeit zehn Euro für einen einfachen und 20 Euro für einen beglaubigten Grundbuchauszug.
Automatisiertes Grundbuchabrufverfahren
Das Amtsgericht Hamburg bietet die Möglichkeit, Einsicht in die Hamburger Grundbücher zu nehmen. Dieser Service ist vornehmlich für Notare und Kreditinstitute sowie Gerichte und Behörden gedacht. Auch öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, dinglich Berechtigten an einem Grundstück sowie deren Beauftragten kann die Genehmigung zur Teilnahme am automatisierten Grundbuchabrufverfahren erteilt werden. Hierfür bedarf es der Zulassung vom Grundbuchamt.
Hinweis zu Internetdienstleistern
Die Beantragung von Grundbuchauszügen wird stellenweise online von Unternehmen gegen Bezahlung angeboten. Die Dienstleister handeln nicht im Auftrag der Grundbuchämter. Es kann sein, dass solche Grundbuchanträge unvollständig sind und von den Grundbuchämtern nicht anerkannt werden können und dass die Kosten für die Grundbuchauszüge möglicherweise nicht mit der Rechnung des Dienstleisters abgedeckt sind.
Wer ist zuständig?
Mithilfe des Behördenfinders können Sie das in Ihrer Sache zuständige Amtsgericht ermitteln.