Berufungsverhandlung über Rechtsstreit zur „Mietpreisbremse“

Berufungsverhandlung über Rechtsstreit zur „Mietpreisbremse“

(333 S 28/17)

Am Dienstag, den 29. Mai 2018, findet vor dem Landgericht Hamburg die Berufungsverhandlung in einem Zivilverfahren zur „Mietpreisbremse“ statt. In dem Verfahren klagt der Mieter einer Wohnung gegen seinen Vermieter und verlangt einen Teil der seit Einzug gezahlten Miete zurück, deren Höhe aus seiner Sicht gegen die „Mietpreisbremse“ verstößt. Die Sitzung der für die Berufung zuständigen Zivilkammer 33 des Landgerichts Hamburg beginnt um 9:00 Uhr und findet voraussichtlich im Saal B 215, Ziviljustizgebäude, Sievekingplatz 1, 20355 Hamburg statt. Mit der Verkündung einer Entscheidung des Berufungsgerichts in diesem Termin ist nicht zu rechnen; üblicherweise wird ein Verkündungstermin anberaumt, der einige Wochen nach dem Tag der mündlichen Verhandlung liegt.

Das Amtsgericht Hamburg-Altona hatte die Klage des Mieters in erster Instanz mit Urteil vom 23. Mai 2017 abgewiesen, da die Mietpreisbegrenzung in Hamburg nicht wirksam in Kraft gesetzt worden sei. Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg habe zwar eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen, aber entgegen den gesetzlichen Vorgaben (§ 556 Abs. 2 BGB) keine Begründung veröffentlicht. Die Verordnung sei deshalb nichtig. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Kläger Berufung eingelegt mit der Folge, dass das Landgericht Hamburg über die Klage neu entscheiden muss.

Die „Mietpreisbremse“ besteht aus Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 556d ff. BGB), die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz am 28. April 2015 in Kraft getreten sind. Danach darf die Miete für Wohnraum zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Eine solche Verordnung hat der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg am 23. Juni 2015 erlassen und kurz darauf veröffentlicht (HmbGVBl. 2015, S. 122). Eine Bekanntmachung der Begründung dieser Verordnung wurde am 1. September 2017 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht (Amtl. Anz. 2017, S. 1503).

Der Kläger im vorliegenden Fall hatte die fragliche Wohnung in Hamburg-Ottensen zum 1. September 2015 gemietet und mit dem Vermieter eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 14,01 €/qm vereinbart. Nach dem Vorbringen des Klägers betrug die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 lediglich 8,75 €/qm, so dass die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbegrenzung 9,63 €/qm nicht hätte übersteigen dürfen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Beklagte sei deshalb verpflichtet, ihm die Differenz zwischen der gezahlten Miete und der maximal zulässigen Miete zu erstatten.

Die Beklagte hält die Mietpreisbegrenzung für verfassungswidrig. Bei Abschluss des Mietvertrages habe zudem eine Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung für Hamburg gefehlt. Ohnehin sei die fragliche Wohnung vor der Vermietung umfassend modernisiert worden und deshalb von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen (vgl. § 556f BGB). 

Anhang:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

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